типа «салям» (более подробно описан ниже) на узуфрукт актива. Разве что в саляме авансовая оплата объекта договора должна производиться одной, полной суммой, что не вписывается в схему иджары с её периодическими регулярными платежами. В то же время иджара мавсуфа фи зимма можно представить как сочетание двух форматов: иджары и истиснаа (более подробно описан ниже), например, если речь опять-таки идёт об аренде недвижимости.

В операционном плане иджара мавсуфа фи зимма может, к примеру, иметь следующий вид.

Клиент заключает с банком договор истиснаа о том, что последний берёт на себя реализацию проекта, итогом которого должен стать необходимый клиенту актив (жилой дом). Банк назначает клиента своим агентом с поручением подыскать строительную организацию, которая возведёт объект, имеющий те же характеристики, что зафиксированы в договоре между банком и клиентом, и от имени банка заключить с этой организацией зеркальный (параллельный) договор истиснаа (здесь – подряда). В рамках этого договора банк оплачивает услуги строительной организации, используя для этого, в частности, арендные платежи клиента. По завершении строительства клиент получает доступ к узуфрукту и продолжает платить аренду до момента перехода к нему права собственности на актив [79].

При прочих равных условиях, форвардная иджара – привлекательный для ИФИ вид лизинга, поскольку финансирование части расходов на приобретение (производство) актива происходит практически за счет средств лизингополучателя, а не лизингодателя. Иными словами, клиент авансирует банк под обязательство в оговорённый срок передать ему (клиенту) интересующий того актив. В то же время это означает, что авансовые лизинговые платежи представляют собой обязательство, или задолженность, лизингодателя перед лизингополучателем вплоть до момента подписания акта приёма-передачи готового объекта. Несоблюдение спецификации и/или срыв сроков поставки актива предполагает, что лизингодатель должен вернуть клиенту все полученные от него платежи.

Несмотря на это, весьма многочисленны случаи – в особенности при лизинге недвижимости, – когда лизингополучатель фактически не может воспользоваться своим правом на компенсацию и расторжение договора. Документация по форвардной иджаре обычно содержит пункты о праве на как минимум 12-месячную задержку сдачи объекта и об обязанности клиента и в период задержки продолжать вносить арендную плату. Можно сказать, что данный исламский финансовый продукт в определённом смысле более рискован для клиента.

Мушарака мутанакыса

По договору «иджара мавсуфа фи зимма» клиент и банк также могут выступать как партнёры, когда каждый из них вносит долю в «капитал» проекта по сооружению будущего лизингового актива. Это будет частным случаем синтетической конструкции, объединяющей несколько классических контрактов, которая раньше уже упоминалась в разделе, посвящённом мушараке как таковой, а именно убывающей мушараки (партнёрства), она же мушарака мутанакыса.

Убывающая мушарака весьма широко используется в исламском банковском деле прежде всего как альтернатива ипотеке. Она быстро набирает популярность в этом рыночном сегменте (в Пакистане это практически единственный механизм финансирования приобретения недвижимости, близко к этому подошёл сектор исламских финансовых услуг и в Великобритании, и в Малайзии, и в Заливе). Поэтому видится естественным обсудить данный контракт в увязке с разговором об иджаре.

Итак, когда клиент обращается в банк, стороны заключают два договора, фиксирующих их отношения в рамках каждого из контрактов. В рамках договора о партнёрстве банк и клиент приобретают объект недвижимости в долевую совместную собственность, причём доля клиента формируется за счёт его первоначального взноса. Практика разнится от страны к стране, и разброс здесь велик – от 10 % в Малайзии и 25 % в Англии до 50 % в ОАЭ. Внешне имеет сходство с loan to value ratio (коэффициент обеспечения). Однако в исламском случае такой вклад клиента даёт ему полноценное право собственности на часть актива. Клиент принимает на себя функции проживающего партнёра и несёт все расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием помещения.

Это возможно, потому что второй договор обусловливает сдачу банком клиенту своей доли против регулярных арендных платежей. Но этим финансовые обязательства клиента не ограничиваются. На этапе заключения договора мушараки доля банка разбивается на равное число единиц, или блоков. Эта доля в денежном выражении эквивалентна сумме, внесённой ИФИ. Размер же, а точнее сказать, цена блока определяется посредством её деления на число платёжных периодов. На протяжении действия договоров, сроки которых равны, клиент регулярно выплачивает банку как аренду, так и цену блоков. Таким образом арендатор постепенно выкупает долю арендодателя. Поскольку вследствие этого арендуемая площадь поступательно уменьшается, арендная часть каждого последующего платежа будет меньше предыдущего. Однако ничто не мешает банку структурировать платёжный график и по аннуитетному методу. В момент истечения срока договоров клиент вносит последний платёж, доля банка снижается до нуля, и право собственности на актив полностью переходит к клиенту.

Такая структура сделки имеет некоторые специфические последствия. Например, если по какой-либо причине стороны расторгают отношения, включая злостное нарушение платежной дисциплины клиентом, то при реализации актива третьей стороне клиент получает денежный эквивалент своей доли на момент расторжения. Или клиент может пожелать досрочно приобрести актив в собственность. В таком случае никакие штрафные санкции или компенсации банку не причитаются, так как арендатор действует в рамках мушараки, то есть как партнёр выкупает долю другого партнёра. В то же время с него допустимо удержать административные и иные схожие расходы, связанные с переоформлением сделки.

Истиснаа

Шариат, как мы знаем, не допускает предоставление денежного кредита за вознаграждение. Однако, как бегло упоминалось выше, из этого правила есть исключения, обусловленные спецификой некоторых потребностей экономических агентов. Она же допускает отступление ещё от одного правила фикха: не совершать сделок, объект которых отсутствует. В этих ситуациях используются такие правовые формы, как салям и истиснаа. Кратко на них остановимся.

В самом общем виде контракт истиснаа был описан несколькими страницами ранее. Его название происходит от корня «са-наа» – «делать, изготавливать, производить». Суть же – отчасти повторим – состоит в том, что лицо, желающее приобрести актив с конкретными, индивидуальными характеристиками, берёт на подряд исламский банк. Банк, таким образом, должен изготовить объект договора и передать его в положенный срок клиенту, превращающемуся, следовательно, в заказчика. То есть истиснаа – это контракт об изготовлении с поставкой, или изготовлении под заказ.

Очевидно, что ИФИ вряд ли может выполнить данное обязательство собственными силами. Поэтому он на основании параллельного договора истиснаа нанимает лицо, специализирующееся на соответствующей деятельности, которое обеспечивает банку как заказчику материальный объект, в точности отвечающий спецификации, закреплённой в первом (исходном) договоре. В обоих может быть предусмотрена отсрочка (рассрочка) платежа, но также допускается, чтобы по второму договору актив приобретался с немедленной поставкой. Разумеется, банк, который заинтересован в том, чтобы не столкнуться с потерями ни по